Prima di procedere
Il mercato immobiliare commerciale degli Stati Uniti sta vivendo una trasformazione epocale, alimentata dall'inarrestabile ascesa dell'Intelligenza Artificiale (IA). Secondo quanto riportato da Bloomberg, per la prima volta, a dicembre dello scorso anno, gli investimenti nella costruzione di centri di elaborazione dati (data center), con una spesa di 3,57 miliardi di dollari, hanno superato quelli destinati agli uffici, fermi a 3,49 miliardi di dollari.
Questo sorpasso storico è un chiaro segnale di come il boom dell'IA stia spingendo le aziende a investire massicciamente in infrastrutture di calcolo. I colossi del cloud americani sono in prima linea in questa corsa, riversando capitali nella costruzione di data center su vasta scala in tutto il paese. Un esempio emblematico è quello della società di costruzioni Turner Construction, per la quale la realizzazione di data center è diventata un'attività sempre più cruciale. Nel corso dell'anno passato, questa azienda ha portato a termine progetti specifici per un valore di 9,4 miliardi di dollari, una cifra cinque volte superiore rispetto al 2020. E non è tutto: Meta Platforms ha recentemente scelto Turner Construction come appaltatore per la costruzione di un data center da 10 miliardi di dollari nello stato dell'Indiana. Attualmente, oltre un terzo del portafoglio progetti di questo costruttore è legato alla realizzazione di data center, un impegno pluriennale che promette di generare profitti considerevoli.
Anche grandi società di investimento stanno fiutando l'affare, puntando a capitalizzare sul boom dell'IA. Al contrario, la costruzione di uffici negli USA ristagna dai tempi della pandemia, complice la diffusione del lavoro da remoto che ha drasticamente ridotto la domanda di nuovi spazi. Gli esperti del settore ritengono che, se l'IA dovesse essere implementata con successo su larga scala, le aziende avranno bisogno di meno dipendenti, un fattore che potrebbe ulteriormente deprimere la domanda di nuovi uffici.
Lo sviluppo di infrastrutture per data center negli Stati Uniti implica la stipula di contratti a lungo termine, spesso della durata di 10 o 15 anni, con diversi attori del mercato, tra cui non solo i giganti tecnologici che gestiranno direttamente le nuove capacità di calcolo. Le ingenti necessità energetiche di questi impianti stanno però facendo lievitare le tariffe dell'elettricità, scatenando le proteste delle comunità locali. Inoltre, i costruttori meno esperti si sono resi conto che la realizzazione di un data center non si limita alla costruzione di un semplice involucro in cemento, ma richiede processi e tecnologie molto più complessi.
Questi edifici necessitano di infrastrutture ingegneristiche sofisticate, dai sistemi di raffreddamento all'alimentazione elettrica con fonti di riserva. Un singolo sito può ospitare oltre 10 edifici collegati da intricate reti tecniche. Secondo alcune stime, se nel 2020 la costruzione di un data center da 1 MW costava 8 miliardi di dollari, nel 2023 il costo è salito a 11 miliardi di dollari, con l'infrastruttura energetica che incide fino al 38% sui costi totali.
Anche il fabbisogno di personale è significativamente più elevato. Mentre un edificio per uffici di 46.500 metri quadrati può richiedere circa 300 specialisti di vario genere, un data center di dimensioni comparabili ne richiede ben 800, con meccanici ed elettricisti che rappresentano il 70-80% del totale. I progetti di costruzione di data center sono più lunghi e complessi, il che significa che i lavoratori impiegati guadagnano di più nel corso della loro realizzazione. Infine, l'elevata domanda di specialisti nell'installazione di server offre eccellenti opportunità di crescita professionale.
